REITs的结构、型式与收益 ——REITs系列研究之一

近期基础设施建设REITs引起了商品的高度关注，作为舶来品，REITs的出版和房地产在国外商品已较为成熟阶段，REITs也是大类资产配置中的重要葡萄。本文对国内外REITs的组织起来模式、地产类M-及商品发展情况进行上半年介绍，以供房地产人参考。

REITs即金融业信托房地产私人机构，是通过汇聚房地产人资金转给并经营模式利润性不动产，并将房地产综合利润按数目分配给房地产人的一种信托法制，同时具备金融机构连续性和负责管理连续性。

国外REITs商品发展较成熟阶段，产葡萄类呈多样化，组织起来类M-主要分为契约M-、公司制、更少合伙制，其中契约M-REITs载体为私人机构或信托；根据收入来源不同，REITs划分为利益M-和典当M-，利益M-REITs转给地产所有权，而典当M-REITs是房地产金融业典当贷款，本身并不转给地产；依据资金的期限长短，可以将REITs划分为封闭式和开放式；根据出版模式不同，还可将REITs分为私募REITs和数量更少REITs。

经过半个世纪发展，利益M-REITs凭借高流动买进能力也、较强防危险性能力也打败典当M-REITs，成为商品主流模式。以新泽西州为例，总计2019年初，全美总计有217只REITs产品线，其中，利益M-REITs数量为175只。此外，由于法律体系长期存在差异，各地区REITs产品线的组织起来类M-有所区别，新泽西州以伞形本体和公司制为主，而亚洲主要采用契约M-。

依然十年全球REITs报酬率均值为10.27％，新泽西州作为最成熟阶段的REITs商品，其产品线利润水平相对于亚洲和欧陆更高；分种类来看，利益M-表现优于典当M-。REITs总利润由资本利得和分红派息两部分构成，不同于股价的低物理现象，REITs派息倍数长年稳固在3％到5％之间，且各地区差异不大，指明房地产人转给期间贴现有保障。

将REITs的利润情况与其他综合净资产做相当辨认出，依然20年新泽西州REITs平均利润显著较低突显股市上半年性定价的准则努尔500净资产和鲍威尔2000净资产，更加较低公司普通股净资产ML Corp/Govt；绝大部分时间REITs的分红报酬率较低同期新泽西州十年期国债报酬率。上半年性来看，REITs兼具普通股和公司普通股的优势，既可获得地产增值带来的资本利得，又可通过管理费收入分配获取较稳固的期间贴现，使得长年内REITs利润表现同时优于利益和公司普通股，是良好的抵御通胀债券。

危险性提示：1）资产证券化政策受到限制；2）国外鼠疫；也预期蔓延，国内农业失速下滑；3）金融业商品出现较大波动；4）国内税务等法制有利于REITs发展。

来源:金融界